Conseils:

Et si le locataire disparaît sans laisser de trace?

Il arrive de temps à autre qu’un locataire “disparaisse” du jour au lendemain de l’habitation qu’il loue. Il va parfois jusqu’à déposer les clés du bien loué dans la boîte aux lettres du bailleur. Que peut faire le bailleur dans ce cas?

Les locataires qui veulent quitter le bien qu’ils louent ne respectent pas toujours les règles concernant la résiliation du contrat de bail. Il arrive qu’ils disparaissent du jour au lendemain et ne paient du coup plus aucun loyer. Mais que pouvez-vous faire en tant que bailleur si vous avez vous-même un locataire qui disparaît tout à coup sans prévenir?

Pas de résiliation automatique

Le fait que votre locataire ait quitté (et même vidé) l’habitation ou l’appartement qu’il vous louait n’a pas pour conséquence que le contrat de bail prenne fin automatiquement. Il est donc hors de question de vous contenter comme bailleur de reprendre possession du bien loué et de le remettre en location. Par contre, vous pouvez demander à la police ou à un huissier de constater que la maison est abandonnée.

Si vous êtes au courant que votre locataire a quitté les lieux, alors envoyez-lui une mise en demeure par écrit en vue de lui faire assumer à nouveau ses obligations locatives (occuper la maison, payer le loyer s’il y a des arriérés, etc.). Pour ce faire, adressez une lettre recommandée à sa dernière adresse connue. Envoyez en outre un e-mail (si vous disposez d’une adresse électronique) et un sms.

Au tribunal

Votre lettre ne donnera probablement rien. Dans ce cas, vous pouvez entamer une procédure auprès du juge de paix pour réclamer les arriérés de loyer ainsi que requérir la dissolution du contrat de bail. Vous pouvez alors réclamer d’emblée une indemnité de rupture, une réserve pour dégâts locatifs, etc. Vous pouvez aussi éventuellement faire nommer un expert pour chiffrer ces dégâts. Si vous voulez entamer une telle procédure auprès du juge de paix, mieux vaut faire appel aux services d’un avocat.

Le locataire dépose les clés dans la boîte aux lettres

Si le locataire dépose en outre les clés du bien loué dans votre boîte aux lettres, alors la situation se présente un peu autrement. Dans ce cas, vous pourriez argumenter qu’il rompt le contrat de bail en remettant les clés.

Mieux vaut contacter un huissier dès que vous trouvez les clés. Demandez à ce dernier de prendre réception de cette clé et de se rendre avec vous à l’immeuble loué. Vous pouvez alors pénétrer dans celui-ci avec l’huissier pour voir si le logement est effectivement vide. Demandez immédiatement au huissier de prendre des photos de l’état de l’habitation afin de pouvoir ainsi prouver les dégâts locatifs éventuels. Faites-le aussi relever les compteurs. Mais il vaut mieux ne pas pénétrer vous-même dans l’habitation. Dans ce cas, le locataire pourrait en effet par exemple affirmer que les dégâts éventuels ont été occasionnés par vous.

Ecrivez aussi immédiatement une lettre recommandée au locataire (et envoyez un e-mail et un sms), dans laquelle vous indiquez que vous partez du principe – sauf avis contraire dans les 7 jours – que votre locataire a rompu le bail et que vous allez remettre le logement en location. Demandez aussi au locataire d’être présent dans l’immeuble loué à la date et à l’heure fixées par vous en vue de dresser un état des lieux. Mettez-le aussi en demeure de payer les éventuels arriérés de loyer ainsi qu’une indemnité de rupture et une éventuelle indemnité de relocation. Réservez-vous aussi le droit de revenir sur d’éventuels dégâts locatifs.

Il ne réagit pas

Le risque est grand que votre locataire ne réagisse pas à votre mise en demeure. Dans ce cas, vous pouvez remettre le bien en location. Vous avez alors le choix d’encore vous adresser au juge de paix pour récupérer par ex. les arriérés de loyer, réclamer une indemnité de rupture et une indemnité de relocation, une indemnité pour les arriérés de loyer, etc. Au moment de faire ce choix, il faut vous demander si le jeu en vaut la chandelle et si une procédure éventuelle ne finirait pas par vous coûter plus qu’elle ne rapporterait…

Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

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